3. 鄭裕彤（1925-2016）
鄭裕彤從澳門周大福當「伙記仔」，到七十年代在港成立新世界發展，進軍房地產市場，1978年他接受本刊訪問時表示，最感自豪是購得尖沙咀「藍煙囪」貨倉舊址地皮，當時新世界中心正在興建。
30年後鄭再次接受訪問，年逾八旬的鄭裕彤已成本港四大華資地產富豪之一，新世界中心正在重建。他講述在中國實施改革開放政策初期，如何成為最先投資內地酒店業、基建的商人之一，在香港前途未明之際，如何大膽拿下當時無人問津的灣仔會議展覽中心招標工程等歷史。
辨識珠寶 經營地產
眼光獨到 點石成金
鄭裕彤先生縱談地產、旅遊與股票投資
趙國安 梁潤堅
對本港社會動態稍為留心的人，必然知道在明年底，尖沙咀區將會出現一座龐大的 「城中之城」— 由新世界發展有限公司耗資九億元興建的新世界中心。對於這個熔商場、酒店、寫字樓及高級住宅於一爐的龐大發展計劃，現時的工程進展如何，他的整體策劃人是何等樣人，及他對本港地產發展前景的看法等，相信讀者均有興趣知道。本刊記者特此訪問新世界發展有限公司董事兼總經理鄭裕彤，希望能為讀者解答上述各項問題。以下是這次專訪的主要內容 —
新世界中心是本港最龐大的物業發展計劃之一，請問有關建築工程分幾期進行？現時的工程進度如何？
新世界中心的全部建築工程共分兩期進行，工程的進展非常順利。首期頭段工程包括興建一座14層高的辦公室大樓及五層購物商場，將於今年10月間落成。
首期次段工程則興建擁有八百多間客房的「新世界大酒店」，預料工程可於今年底完成。第二期工程則包括興建一座海上豪華酒店及一座高級住宅大廈。豪華酒店將擁有客房650間，而高級住宅則有七百多個單位，全部工程可望於明年底完成。
新世界中心之特色
建築工程是否有遇到困難？影響大不大？
由於新世界中心的地盤龐大，達43萬方呎，而且近海，當然會遇到種種技術性的困難，不過現時所有困難均已被克服，對整項工程的影響亦不大，目前唯一的問題是停車場部分需要進行打樁工程，可能要花些時間。
閣下剛才曾提及在該中心內將興建一座高級住宅大廈，該大廈有何特色？
該大廈為梯形設計的建築物，全部住宅單位均向海。該等住宅單位的特點為住客可租用單位內的家居設備，並可親自下廚。單位內設有雪櫃、電視、電話及傢俬等。這種單位雖然像酒店一樣分單位租出，但租期以月為單位，平均計算起來，租金較酒店便宜，值得一提的是該大廈的嚴密保安措施。將來大廈地下會設有一個大堂，到訪人客需經管理員以電話向住戶通傳後，才可進入上層。但訪客只可以進入設於四樓的露天花園，再由該處的管理員通傳後，才可進入大廈上層的住宅單位。雖然在手續上比較麻煩，但卻可確保大廈住客的安全。這種新形式的住宅及嚴密保安措施是我在出外旅行時發現的，我覺得很適合本港部分家庭的需要，所以回來後便決定向這方面發展。
我認為這種高級住宅大廈會受到歡迎的。首先，現時政府及外資商行從海外聘請來港的高級公務員及職員，一般均居住各酒店內，將來高級住宅大廈建成後，相信不少會搬來我們的大廈居住。其次，本港不容易聘請工人，但該住宅大廈卻有足夠的工人，為住客提供二十四小時的服務。此外，該處交通方便，環境優美，保安嚴密，而且有足夠的車位供應，必定會受到歡迎。
有人說未來的尖沙咀將成為「酒店及購物中心」，閣下對這點的看法有何意見？
這是必然的。現時尖沙咀除了已有不少酒店外，加上新世界中心的西座酒店，及鄰近地區正在興建及計劃興建的酒店，肯定將來尖沙咀會成為酒店的集中地。
此外，每間酒店均附設購物商場，亦將使該區成為本港的購物中心之一。
基於鄰近地區有不少酒店在興建中，對新世界中心的影響如何？會否出現較大的競爭還是會起相輔相成作用？
競爭？全世界任何事都有競爭。事實上無競爭就無進步。我認為將來尖沙咀區出現大量酒店，對新世界中心將無嚴重影響。目前在中心附近興建的酒店，將較該中心內的酒店遲兩年才完成，到時遊客數目必定增加，對房間的需求亦更大。在本港不斷發展旅遊事業的情形下，未來到本港旅遊的人士每年必有一定的增加。
中國旅遊業蓄勢待發
如中國開放旅遊業，對本港影響如何？
現時中國已開放不少地區，讓海外人士觀光及旅行，相信將來會陸續開放更多地區。中國開放旅遊業，對本港有一定的好處，因為很多遊客會經香港再進入中國，對本港酒店客房的需求亦會增加，而他們在本港的消費，亦會帶給本港更多收益。
我曾經數次到中國觀光及訪問，並與中國官員論及旅遊業的問題，言談之間，他們似乎有意開放旅遊業，不過目前由於國內設備不足，包括交通運輸及酒店服務等，所以未能全面發展旅遊事業。發展旅遊事業必需有良好的酒店服務，但現時中國缺乏這種技術，我曾向他們（中國官員）表示樂意向中國供給技術人員及意見，當然，是否接受是由他們決定的。另一方面，中國政府亦曾多次委派技術人員來我們公司實地考察，他們對發展酒店業的技術尤感興趣，相信中國已準備大事發展旅遊業。
閣下有否考慮在中國投資？
假如中國有意邀請我們投資，我們一定會加以考慮的。當然問題並不這樣簡單，主要視乎中國政府的意願。此外，我們亦要考慮他們所提供的投資方式是否可行。總括來說，中國近年的發展相當良好，將是很好的投資對象。
新世界擁有不少商業大廈，閣下對一級寫字樓的看法如何？對地點較差的又如何？
位於理想地點及設備優良的寫字樓，仍將呈供不應求，其中以尖沙咀及中區的寫字樓最為搶手，將來地車通行後，中區的地位更加重要，該區的寫字樓亦將更吃香，事實上，位於絕佳地點而可供發展為商業大廈的地皮已日益稀少，一級寫字樓的需求將有增無減。至於地點較差的寫字樓，雖然現時空置的情形甚多，但亦不會被淘汰，只要租金低些，仍會受到歡迎。
新世界屬下的寫字樓出租率如何？收購友邦行後，有沒有計劃進一步收購其他寫字樓？
我們屬下的寫字樓出租率幾達100%，其中友邦行在招租後很短的時間內便出租一空；此外，萬年大廈，甚至位於東區的煕信大廈，亦全部租出。收購友邦行後， 將來如有地點及價錢合理想的商業大廈，我們仍會考慮收購的。
閣下對住宅樓宇的看法如何？高級住宅及中價樓的前景是否不同？
由於本港人口不斷增加，住宅樓的銷路將穩定上升，我認為高級住宅樓的前景較好，因為在過去兩年間，發展商集中向中、小型單位的樓宇發展，而忽略樓面面積較大的單位，所以面積在千餘呎至二千呎的住宅單位相對減少，但本港市民對居住環境的要求不斷增加，而且追求較高的享受，對高級住宅的需求相應加強。中價樓方面，市道仍可保持，因為現時的年輕人均喜歡在婚後自組小家庭，中、小型樓宇的需求是永遠存在的。事實上，雖然近期樓宇的銷路略見平淡，但情況仍不致太差。
閣下對大型屋邨前景又有什麼意見？
發展大型屋邨的優點甚多，起碼可以節省建築成本。雖然目前港九市區可供興建大型屋邨的地皮可說絕無僅有，因此無法繼續向這方面發展，但新界方面卻是可以大事發展的。例如我們與其他三間公司合作發展的沙田大型屋邨，將來便可提供六百餘萬呎的樓面。現時該處的填海工程已完成，並已開始進行打樁工程，預料第一期屋邨可於年半後落成，屆時所有住宅單位將推出發售。
地產市道逐一細表
沙田發展一日千里，閣下對該區未來樓宇供求及地價作何估計？
沙田接近九龍中心，將來馬場開始使用後，沙田必然更加旺盛，愈來愈多市民會遷往該區居住，對樓宇的需求自然會大量增加。事實上，政府非常積極地發展沙田，相信三四年後，沙田會完全改觀。至於該區的地價，我認為會保持在相當高的水平，因為該區可供出售的地皮不多。事實上，目前沙田地價已漲得頗高，就以工業用地來說，對上一次拍賣沙田工業地，成交價達每方呎四百九十多元。
新世界似乎是以「寫字樓租金收入為主」及「住宅樓出售為主」，是嗎？原因何在？
是的，我們屬下的寫字樓全以收租為主，這是因為我希望公司能獲得長期的穩定收入，以備將來發展之用。例如新世界中心內的單位，如全部租出的話，將來每年的租金收入已可達一億元，加上其他方面的租金收入每年約四千萬元，將可以長期替公司帶來豐厚的利潤。至於住宅方面，如有適合的高級樓，我們亦會保留作收租用，例如碧瑤灣，其中兩幢已租與政府，干德道亦有百多個高級住宅單位租給政府，現時政府每年需向我們繳交二千多萬元租金。事實上，租樓給政府亦有很多好處，除了可獲100%的租金保障外，政府是每年交租一次，而且是交上期的。至於一般的中、小型住宅單位，則仍以出售為主。
新世界持有不少物業作戲院之用，閣下對電影業的前途看法如何？
電影業的前途甚好，最近票價已經增加，而且以前港九共有百多間電影院，但現時的數目已經減低，我認為電影業仍然大有可為。目前看電影已成為本港市民最普遍的娛樂之一，當然彩色電視愈來愈普遍，會影響電影院的生意，但電影院的票價與幾年前比較，已增加幾達一倍，應可補償看電影的人數減少而帶來的損失。
另一方面，我們建造的電影院全部只作為出租用途，而我們暫時亦無意經營電影業務。
新世界似乎對工業樓宇的興趣不大，可否發表一點有關工業樓宇的看法？
我們較少向工業樓宇方面投資，主要是因為工業樓宇的市道深受本港經濟及出口表現的影響，賭博性亦較大，假如出口表現好，工業發達，對工業樓宇的需求便增加，反之，則難以出售。我們公司的宗旨是以穩健方式投資，所以較注重向住宅樓宇投資，因為住宅樓宇市道較工業樓宇穩定，不過，我們亦不是完全放棄工業樓宇的，只是對這方面的投資較少罷了。總而言之，位於理想地點及價錢適中的工業樓宇，仍有一定的銷路的。
工資上揚影響建築利潤
新世界屬下有兩間建築公司，有沒有意思把他們合併成為一間大規模的建築公司？
我們屬下的兩間建築公司，即協興及大業建築工程有限公司，他們雖然名稱不同，但管理行政卻相同，而且兩間公司更同在一個辦事處，所以無必要將他們合併。事實上，該兩間公司經常合作承造較大的工程。
在工資上升的壓力下，去年在本港上市的建築公司，純利表現不大理想，新世界這方面的情形又如何？
去年本港上市的建築公司純利普遍表現不大理想，這並不是由於建材價格上升所致，而是受到工人工資大幅上升的影響。所以，可以說目前建築公司面臨最大的困難是工資上升的問題。不過，我們屬下的建築公司，雖然去年盈利比往年較差，但亦能保持相當理想的水平。
閣下可否發表一下對建築工人工資的長期看法？
自從地下鐵路工程動工以來，對建築工人的供求情況已造成影響，因為單是地車工程已吸納數千工人，再加上建築業的蓬勃發展，未來建築工人的供求仍然扯緊。我認為將來工資會繼續緩慢上升，但不會突然大幅增加。
買賣日本股票獲利豐盈
信興鋼鐵廠的成績如何？是否以生產建築用鋼鐵為主？
信興是本港唯一的鋼鐵鑄造廠，因為其他公司均是從海外買入鋼鐵，再加工而生產製成品，但我們則是用廢鐵鑄成鋼鐵原料，再進行加工。該廠以生產建築用鋼鐵為主，業務非常理想。去年該廠又添置一個熔爐，以應付本港建築界對鋼鐵需求的增加。目前該廠每月生產約6,000噸鋼鐵，大部分出售予其他建築公司，一部分則供應我們屬下的建築公司。
在1977年1月收購啟德置業，外傳與啟德置業在投資日本股票上大有所獲有關，最近又傳出閣下與「王子紙業」股價暴升有關？未知閣下能將真相披露否？
在我們收購啟德置業之前，該公司的原有股東已買入不少日本股票，我們收購啟德，當然亦將有關股票收購。不過，自我接管啟德後，我已將這些股票全部出售，同時僥幸獲得一千幾百萬元的收益，至於「王子紙業」股票，則是我一位朋友建議我買入的，當時我們已購入的13%的「王子」股票，原打算再購入更多，但由於日本股票行進行杯葛，我後來已將手上的王子股票全部拋出。不過，我要強調一點是，購買「王子紙業」股票的資金是屬於周大福珠寶行的，完全與新世界無關。事實上我一向反對利用上市公司的資金從事投機性活動。
至於我對日本股票的看法，老實說，我對股票完全外行，我之購買「王子紙業」股票，完全是根據朋友的建議買入的，所以我無法發表對日本股票的看法。
公司發展以穩健為宗旨
目前新世界已是本港最大的華資地產公司之一，閣下對本港地產短期及長期發展的看法如何？
短期內地產發展繼續保持良好，雖然近期股市大旺，對地產有所影響，但影響程度不大。至於長期表現，我仍然看好，因為本港可供發展的地皮愈來愈少，但樓宇的需求卻有增無減，所以我對本港地產業的前景甚具信心。
有沒有向海外進行投資的打算？
由於我們公司的資金全部是香港人的資金，我不打算將這些資金投資於海外。除非公司的資金非常充裕，而香港又沒有大的發展機會，我才會考慮海外投資。目前來說，我們並無此打算。
閣下認為新世界的前景如何？
我是該公司的董事兼總經理，對公司的前景當然具有高度的信心。不過，要有極大發展，需要天時地利的配合才行。董事局當會繼續以「穩健」為宗旨，採取慎重態度，擇地投資發展，替公司賺取理想的利潤。
巿上傳言，閣下是由一名小職員「起家」，至今成為香港商界舉足輕重的人物，可否略述你的生平及從商經過？
我是廣東順德人，在澳門長大，15歲便加入在澳門的周大福珠寶行工作，當時只是一名「伙記仔」，亦即現在所謂的練習生。周大福於戰前在廣州成立，創辦人姓周，即後來我的岳父，由於戰亂關係，周大福由廣州遷至澳門。我的岳父是我父親的世交，所以我亦順利加入周大福工作，而且開始學做生意，其後周大福再從澳門遷來本港，我亦過來香港。在周大福工作10年後，稍有積蓄，於是自己開始做生意。早在十多年前，我已開始做地產生意，但規模甚小，後來興趣愈來愈大，於是一面做珠寶，同時又做地產。直至1972年，我與多位朋友合夥成立新世界發展有限公司，並在股票市場上市，才開始大規模地向地產方面進軍。
從珠寶業轉至地產業，有沒有特別原因？
因為我覺得珠寶業的發展有限度，同時對地產業的興趣日益濃厚，所以兼做地產生意。不過，事實上我對兩個行業均有興趣，珠寶業是我出身的行業，而地產業給與我很大的挑戰，能滿足我喜歡面對困難的性格。
最得意與最困頓的經驗
閣下自經商以來，哪一件事最感得意？
我在生意上最感自豪的是購得尖沙咀「藍煙囪」貨倉舊址的地皮，即現時興建新世界中心之處，該地皮面積二十多萬方呎，是在1971年間由朋友介紹向太古買入的，當時的價錢只為1億3,100萬元，現時如按政府官地投標的成交價計算，價值超過10億元。另一方面，碧瑤灣的八十多萬呎地皮，亦只以幾千萬元買入，該處原本只是一幅棄置的斜坡，現時已興建成龐大的住宅大廈，雖然期間遇到不少困難，但最後仍然一一被克服，這亦是我感到自豪的一件事。
事業上有沒有遇到困頓的時刻？
最困難當然是創業期間了，因為當時經驗不足。以其他一般人說，最困難應該是1976至78年間，但由於我素來做生意比較保守，所以期內並不感到特別吃力。在76年之前，地產業相當蓬勃，很多銀行希望向我放貸，但我的宗旨則是採取穩健作風，有多少做多少，並沒有貸款進行投資，所以在76及77年地產極度低潮時，對我並無大影響！
（本文原刊於1978年8月）
鄭裕彤「愛國投資」的矛盾情懷
廖美香
新世界發展主席鄭裕彤已年屆82歲，生意已交由兒子鄭家純打理，平日已很少公開露面。最近鄭裕彤接受本刊專訪，憶述了他三十年來縱橫內地投資的一些難忘經歷，也談到他在香港投資房地產的策略及心得。鄭裕彤對內地各大城市投資數以百億計，動機源自賺錢，也少不得他那份愛國心。鄭氏這種「愛國投資」帶著熱誠與衝勁，也夾雜著怨氣、不公平、挫折....當然，成就感是他最大的收穫。
作為上市公司主席的鄭裕彤，其職責是為股東爭取最大利益；他北上投資滲透著個人愛國的情懷，對爭取利益極大化是否有所退讓？而這種退讓是一種策略還是必須呢？是否恰當呢？這交由投資者來判斷。從這個訪問中，我們可了解到商人北上投資，要是缺乏一份愛國心，根本難以獲官員眷顧，項目寸步難行。中國實施改革開放至今三十年，經濟終於起飛，不管鄭氏多年來「愛國投資」忍讓了多少，其回報將愈見光輝。
在何賢帶領下首次返家鄉順德
鄭裕彤於1940年到澳門去，六年後帶著兩萬元與岳父周至元來到香港開創其金飾珠寶事業，之後飛黃騰達，中國解放後一直並沒有踏足過 故鄉。由於內地政治動盪多時，經歷三反五反，文革遺害尤深，鄭裕彤作為資本家，一直不敢回鄉尋根。鄭裕彤與現任恆基主席李兆基同屬順德同鄉，於1976年特地赴澳門拜訪深 受中國器重的何賢。當時作為全國政協委員的何賢，專程陪同兩人於文革後第一個春天，到順德縣政府拜會，前來迎迓的是順德縣委書記黎子流。
黎子流向兩人述說了文革後當地百廢待興的景況。1980年他與李兆基兩人合捐了300萬元，成立了順德華僑中學，1995年鄭氏捐助8,000萬元於大良鎮成立了鄭裕彤中學寄宿學校。之後他籌建順德大學，又成立了一間順德醫院及倫教醫院，為家鄉順德的教育及醫療事業作出不少貢獻。
北上率先興建中國大酒店
1980年鄭裕彤看好中國實施改革開放政策，率先涉足內地營商。「我是最早進入內地的，相信中國改革開放政策一定會好，為投資帶來了機遇。」可是，當時鄭裕彤並非先投資房地產，而是從事酒店業。文革後他與霍英東等去北京、廣州等考察，發現酒店服務奇差。當年廣州市副市長招待他們時說，中國須要興建五星級酒店。鄭氏表示願意出資投資，但內地員工鐵工資的制度不行，所謂「做是三十六元，不做也是三十六元」，因此他要求擁有聘用及 辭退員工的人事權，「除非讓我自由聘用人才，優秀員工可以升級，工資不限於三十六元」。過了半年，該名副市長答允他可具用人權， 鄭裕彤於是與李嘉誠、馮景禧、胡應湘、郭得勝等五人發起經營中國大酒店。
鄭裕彤對該項投資很認真，為了測試酒店員工的水平，特意在中國大酒店那裏吃住。「我到 coffee shop 叫了一杯熱奶，侍應生說沒有，『卜』的一聲掉個餐牌來，說︰『你看啦！』我成個人嚇到跳起，我追問總經理何解，他說自己也無法控制員工。」鄭裕彤認為，一定要僱用服務優良的員工，於是重新招聘，從二千多人中挑出100名英語良好的進行培訓。他及後對中國大酒店具備優秀員工而引以自豪，可惜事隔幾年，酒店的員工又跟不上去。「原來外國公司紛紛進入內地，花二、三千元就挖走了我們幾百元月薪的員工；後來酒店愈來愈多，只愛從事過中國大酒店的都不用投考就獲聘。」中國大酒店在廣州名震一時，前幾年才交回中方經營。
在北京改造一大片仍未見回報
中國經歷1989年六四事件後，蘇聯、波蘭及東歐出現政治巨變。1992年1至2月中國領導人鄧小平南巡到深圳，並宣布內地進一步實施改革開放。鄭裕彤北上投資的信心增加，於2月就到北京考察，並拜訪了北京市市長陳希同，當時北京官員帶他們去看城南崇文區，這有諧音「窮民區」之稱，大約四、五百方呎的民居擠著5、6戶老百姓，環境惡劣，由於漏水地滑，鄭裕彤巡視時也差點兒跌倒下來。
「我感到自己是中國人，北京民居這麼殘舊，對首都的形象不利。」於是，他找到陳希同說出自己的構想：「我不志在賺錢，而在於為崇文區政府搞好民生。」他表明，一小片地方發揮不了什麼，要求給予一大幅土地發展才有作為。北京遂撥出了崇文區內第2、3、4、5、6區給新世界進行大片改造；當時的區長、區委書記都很感激鄭裕彤，幫助他解決很多事情。「我們對住戶拆卸後，不可只賠償金錢就了事，還要負責回遷住戶。住戶又不能搬得遠，他們要求交通方便，因此要一路拆，一路搬遷。」鄭裕彤與當時北京市副市長張百發在發展該項目時甚有默契：「政府劃撥農地，我幫助北京整頓改造，政府又幫助搞好各項（基建），房屋建好，再把原居民遷徙入住。」
「舊的道路狹窄，我們都改闊了，修路還要貼上資金；以往連渠也沒有，我們都改建造好。」現在五期工程只餘下第6區還未完成，人們都想像新世界拿下如此巨大且重要項目，一定賺個盤滿缽滿，但鄭裕彤說：「區內水電煤設備都沒有，道路只有四線行車，我將新世界中心第一、二期的馬路開闊為8線行車，開支很大。」他說，當年投入一百多億元，扣除利息，至今投資回報仍未回籠。「當時沒有說是不牟利，也沒有問收穫，目的只想幫政府辦點事，為貧民改善生活，不計較利益的問題。」多年前新世界中心人流不夠，他形容為「小貓幾隻」，現在經濟興旺起來，鄭裕彤漸漸見到了回報的曙光。
北京市政府為回報鄭裕彤對首都的貢獻，聘請了他為市政府高級顧問及申辦奧運顧問，曾先後獲前國家領導人江澤民、朱鎔基、李鵬等接見。鄭裕彤捐贈了2,500萬元建設奧運的水立方場館，8月很可能到北京參觀奧運會的舉行。
在武漢工程遇不公平對待
鄧小平南巡講話後，鄭裕彤也瞄準了中原心臟地帶 — 武漢。眼見長江二橋的地盤因為資金短缺而陷入停工的威脅，他對其得力助手蘇鍔說：「長江二橋一定要大力支持，我準備安排你擔任本集團駐武漢代表。在武漢投資的錢要用在刀刃上，事關國計民生的工程，哪怕我們受點損失也要投入資金，這才是正的幫助內地 建設。」為了長江二橋早日建成，他投資8.6億元，餘下4,000萬作為漢口江灘改造的費用，這9億投資解決了二橋建設資金的緊缺危機。1995年6月武漢長江二橋全線通車，他對武漢市長趙寶江說：「我作為武漢市政府的顧問和老朋友，是帶著義務、責任和感情來幫助武漢發展經濟的。」他又說，新世界在武漢投資幾年來得到了市委、市政府很大的支持，看到武漢投資項目進展得十分順利感到高興，也證明了新世界投資決策是正確的。（此段資料原載於《黃金歲月》，頁233 - 238）
在訪問中，鄭裕彤憶述了這個機場路與長江大橋的項目，有點怨言。他說：「長江大橋建設項目，在過程中缺錢，政府找我興建。我幫忙9億元興建，做得好，政府要求歸還項目，我覺得這不公道。」
他又說：「武漢市也是窮人多，政府在江灘撥出4,000畝給新世界發展，我對政府說只賺10%，還不計利息成本。差不多賣200元一方呎，是一種經濟適用房。」鄭氏以不計利息的一成利潤來武漢發展這個房地產項目，比起內地發展商一般以15%甚至50%毛利率，明顯偏低，這個名為常青花園的項目已差不多完成，已建得美輪美奐。
鄭氏又憶及到廣州的投資，令他感到心情矛盾。1989年後順德縣委書記黎子流升任為廣州市市長，又找鄭裕彤前往投資。「當時廣州市也很窮，交通擠塞，他想建造一條二環的高速環城路，我也就投資了；後來電力不夠，他又找我，我也投資了。」當時香港一份英文報章批評他投資不力，新世界發展股價跌了二、三成。後來經濟一路起飛，不論電廠與道路都有不俗的收入，鄭裕彤得到該報的讚揚，還給他一個商業獎。他說自己心裏想：「罵是你，讚又是你，做得好亦捱罵，做得不好更不行。」
數十年來投資房地產的心得
新世界發展是香港在內地各省市投資最龐大的公司，現在旗下新世界中國是擁有最多土地儲備的公司，多達二千六百萬平方米，比較香港各大地產商如：恆基地產、新鴻基等都要多。「我們低調一些，建得不快，但土地儲備最多。」面對內地地產商的崛起，鄭裕彤說，「他們對內地市場熟悉，我們不如他們，但新世界進入內地較早，我們不用投標搶購貴地皮。」他說，新世界中國擁有一、二線城市的土地儲備，包括：北京、上海、天津、大連、瀋陽的市中心地帶，內地發展商則以三、四線城市作儲備，雖然目前中國實行宏觀調控政策，但北京及上海的房地產還在漲價，那些擁有優質地段的地產商能承受較大的衝擊力，持有偏遠地皮的公司就較難捱。
鄭裕彤認為，中國有13億人口，若經濟改善，人們必定會講究衣食住行，包括改善簡陋的居住環境。他說，在內地投資房地產項目具相當風險，尤其是買了昂貴的地皮，但如果低地價 購入，連建築費計算賣樓，無理由收不回成本。「中國的房地產只要價格合理，並不會飽和。」
幾十年來香港房地產市道浮沉多次，從銀行擠提、暴動、香港回歸等不明朗因素都引起較大波動。他特別強調經營房地產業務對資金周轉的重要性，說道：「我採取較穩健政策，很多時銀行叫我借錢，我都是想著怎樣還錢，因為我的公司發展沒有這麼快，要是問銀行借錢太多，當市道欠佳，銀行就催收貸款，變得狼狽。」目前中國實施宏調，銀行一旦收縮貸款，公司可以放緩發展，但不會陷於被銀行追數。他說：「寧可少賺，不必太搏。」
投資房地產膽大心細
談到他在香港投資房地產的心得，他以「追女人」作譬喻，要「膽大心細」。1982年正當英國首相戴卓爾夫人快要上京與中國領導人就香港前途進行談判之際，灣仔會議展覽中心的招標工程無人問津。當時人人害怕共產黨執政在97後收回香港，鄭裕彤可能基於早已與內地高層交往的認識，再加上他精明的思考，能判斷出共產黨要致力實施經濟開放，不會像以前一樣對待資本家。「當時會展建築項目沒有人敢拿下，我敢，為什麼呢？因為政府免地價給我，政府只要求取回幾層辦公室給貿發局。」現在回想起來，這塊地皮要花上兩百億元也買不到。他反問：「如此經仔細衡量過的投資，算不算是『沙膽』之舉呢？自己並非把公司去搏到盡。」他說，如果共產黨要97後沒收資產，那麼不管公司規模多大也會受到遭殃，除非你撤離香港，諸如怡和（Jardine）公司就遷冊海外，但我覺得沒有這必要。
鄭裕彤並憶述其於七十年代得意之作 — 新世界中心。1971年12月在尖沙咀一片佔地約40萬平方呎的土地上，正在籌建成新世界中心這座豪華的建築群。鄭裕彤預見到該地皮的價值不菲，「當時的鐵路以尖沙咀鐘樓為終點，該地皮由鐵路所阻隔。我在斥資1.3億購入之前，曾向政府了解到火車站明年就搬到紅磡，原鐵路構成的障礙將會消失，新世界中心變成了尖沙咀的龍頭地帶。」當時以新世界的財力確實有些緊張，港督麥理浩為求新世界建出華麗的樓群，予以扶持，對新增20萬平方呎的土地只增補100萬元，而不要官價批出，新世界又享受了一次特惠政策。
反觀目前，鄭裕彤說，香港經營房地產競爭大，只能賺取微利。近年政府很少拍賣地皮，地產商餓地，變成在內地發展房地產比重很大。「我們作為房地產公司，只做地產項目，地皮貴就給別人來做，合適就自己做。」他說，新世界最近在沙田車公廟投得地皮，港鐵佔一半權益，自己賺微一些。
儘管香港地產發展比較困難，但鄭裕彤認為，香港的經濟發展整體都會不錯，出口及金融業可擔當重要角色。
（本文節錄自原刊於2008年7月的訪問）
由於新世界中心的地盤龐大，達43萬方呎，而且近海，當然會遇到種種技術性的困難，不過現時所有困難均已被克服，對整項工程的影響亦不大，目前唯一的問題是停車場部分需要進行打樁工程，可能要花些時間。
閣下剛才曾提及在該中心內將興建一座高級住宅大廈，該大廈有何特色？
該大廈為梯形設計的建築物，全部住宅單位均向海。該等住宅單位的特點為住客可租用單位內的家居設備，並可親自下廚。單位內設有雪櫃、電視、電話及傢俬等。這種單位雖然像酒店一樣分單位租出，但租期以月為單位，平均計算起來，租金較酒店便宜，值得一提的是該大廈的嚴密保安措施。將來大廈地下會設有一個大堂，到訪人客需經管理員以電話向住戶通傳後，才可進入上層。但訪客只可以進入設於四樓的露天花園，再由該處的管理員通傳後，才可進入大廈上層的住宅單位。雖然在手續上比較麻煩，但卻可確保大廈住客的安全。這種新形式的住宅及嚴密保安措施是我在出外旅行時發現的，我覺得很適合本港部分家庭的需要，所以回來後便決定向這方面發展。
我認為這種高級住宅大廈會受到歡迎的。首先，現時政府及外資商行從海外聘請來港的高級公務員及職員，一般均居住各酒店內，將來高級住宅大廈建成後，相信不少會搬來我們的大廈居住。其次，本港不容易聘請工人，但該住宅大廈卻有足夠的工人，為住客提供二十四小時的服務。此外，該處交通方便，環境優美，保安嚴密，而且有足夠的車位供應，必定會受到歡迎。
有人說未來的尖沙咀將成為「酒店及購物中心」，閣下對這點的看法有何意見？
這是必然的。現時尖沙咀除了已有不少酒店外，加上新世界中心的西座酒店，及鄰近地區正在興建及計劃興建的酒店，肯定將來尖沙咀會成為酒店的集中地。
此外，每間酒店均附設購物商場，亦將使該區成為本港的購物中心之一。
基於鄰近地區有不少酒店在興建中，對新世界中心的影響如何？會否出現較大的競爭還是會起相輔相成作用？
競爭？全世界任何事都有競爭。事實上無競爭就無進步。我認為將來尖沙咀區出現大量酒店，對新世界中心將無嚴重影響。目前在中心附近興建的酒店，將較該中心內的酒店遲兩年才完成，到時遊客數目必定增加，對房間的需求亦更大。在本港不斷發展旅遊事業的情形下，未來到本港旅遊的人士每年必有一定的增加。
中國旅遊業蓄勢待發
如中國開放旅遊業，對本港影響如何？
現時中國已開放不少地區，讓海外人士觀光及旅行，相信將來會陸續開放更多地區。中國開放旅遊業，對本港有一定的好處，因為很多遊客會經香港再進入中國，對本港酒店客房的需求亦會增加，而他們在本港的消費，亦會帶給本港更多收益。
我曾經數次到中國觀光及訪問，並與中國官員論及旅遊業的問題，言談之間，他們似乎有意開放旅遊業，不過目前由於國內設備不足，包括交通運輸及酒店服務等，所以未能全面發展旅遊事業。發展旅遊事業必需有良好的酒店服務，但現時中國缺乏這種技術，我曾向他們（中國官員）表示樂意向中國供給技術人員及意見，當然，是否接受是由他們決定的。另一方面，中國政府亦曾多次委派技術人員來我們公司實地考察，他們對發展酒店業的技術尤感興趣，相信中國已準備大事發展旅遊業。
閣下有否考慮在中國投資？
假如中國有意邀請我們投資，我們一定會加以考慮的。當然問題並不這樣簡單，主要視乎中國政府的意願。此外，我們亦要考慮他們所提供的投資方式是否可行。總括來說，中國近年的發展相當良好，將是很好的投資對象。
新世界擁有不少商業大廈，閣下對一級寫字樓的看法如何？對地點較差的又如何？
位於理想地點及設備優良的寫字樓，仍將呈供不應求，其中以尖沙咀及中區的寫字樓最為搶手，將來地車通行後，中區的地位更加重要，該區的寫字樓亦將更吃香，事實上，位於絕佳地點而可供發展為商業大廈的地皮已日益稀少，一級寫字樓的需求將有增無減。至於地點較差的寫字樓，雖然現時空置的情形甚多，但亦不會被淘汰，只要租金低些，仍會受到歡迎。
新世界屬下的寫字樓出租率如何？收購友邦行後，有沒有計劃進一步收購其他寫字樓？
我們屬下的寫字樓出租率幾達100%，其中友邦行在招租後很短的時間內便出租一空；此外，萬年大廈，甚至位於東區的煕信大廈，亦全部租出。收購友邦行後， 將來如有地點及價錢合理想的商業大廈，我們仍會考慮收購的。
閣下對住宅樓宇的看法如何？高級住宅及中價樓的前景是否不同？
由於本港人口不斷增加，住宅樓的銷路將穩定上升，我認為高級住宅樓的前景較好，因為在過去兩年間，發展商集中向中、小型單位的樓宇發展，而忽略樓面面積較大的單位，所以面積在千餘呎至二千呎的住宅單位相對減少，但本港市民對居住環境的要求不斷增加，而且追求較高的享受，對高級住宅的需求相應加強。中價樓方面，市道仍可保持，因為現時的年輕人均喜歡在婚後自組小家庭，中、小型樓宇的需求是永遠存在的。事實上，雖然近期樓宇的銷路略見平淡，但情況仍不致太差。
閣下對大型屋邨前景又有什麼意見？
發展大型屋邨的優點甚多，起碼可以節省建築成本。雖然目前港九市區可供興建大型屋邨的地皮可說絕無僅有，因此無法繼續向這方面發展，但新界方面卻是可以大事發展的。例如我們與其他三間公司合作發展的沙田大型屋邨，將來便可提供六百餘萬呎的樓面。現時該處的填海工程已完成，並已開始進行打樁工程，預料第一期屋邨可於年半後落成，屆時所有住宅單位將推出發售。
地產市道逐一細表
沙田發展一日千里，閣下對該區未來樓宇供求及地價作何估計？
沙田接近九龍中心，將來馬場開始使用後，沙田必然更加旺盛，愈來愈多市民會遷往該區居住，對樓宇的需求自然會大量增加。事實上，政府非常積極地發展沙田，相信三四年後，沙田會完全改觀。至於該區的地價，我認為會保持在相當高的水平，因為該區可供出售的地皮不多。事實上，目前沙田地價已漲得頗高，就以工業用地來說，對上一次拍賣沙田工業地，成交價達每方呎四百九十多元。
新世界似乎是以「寫字樓租金收入為主」及「住宅樓出售為主」，是嗎？原因何在？
是的，我們屬下的寫字樓全以收租為主，這是因為我希望公司能獲得長期的穩定收入，以備將來發展之用。例如新世界中心內的單位，如全部租出的話，將來每年的租金收入已可達一億元，加上其他方面的租金收入每年約四千萬元，將可以長期替公司帶來豐厚的利潤。至於住宅方面，如有適合的高級樓，我們亦會保留作收租用，例如碧瑤灣，其中兩幢已租與政府，干德道亦有百多個高級住宅單位租給政府，現時政府每年需向我們繳交二千多萬元租金。事實上，租樓給政府亦有很多好處，除了可獲100%的租金保障外，政府是每年交租一次，而且是交上期的。至於一般的中、小型住宅單位，則仍以出售為主。
新世界持有不少物業作戲院之用，閣下對電影業的前途看法如何？
電影業的前途甚好，最近票價已經增加，而且以前港九共有百多間電影院，但現時的數目已經減低，我認為電影業仍然大有可為。目前看電影已成為本港市民最普遍的娛樂之一，當然彩色電視愈來愈普遍，會影響電影院的生意，但電影院的票價與幾年前比較，已增加幾達一倍，應可補償看電影的人數減少而帶來的損失。
另一方面，我們建造的電影院全部只作為出租用途，而我們暫時亦無意經營電影業務。
新世界似乎對工業樓宇的興趣不大，可否發表一點有關工業樓宇的看法？
我們較少向工業樓宇方面投資，主要是因為工業樓宇的市道深受本港經濟及出口表現的影響，賭博性亦較大，假如出口表現好，工業發達，對工業樓宇的需求便增加，反之，則難以出售。我們公司的宗旨是以穩健方式投資，所以較注重向住宅樓宇投資，因為住宅樓宇市道較工業樓宇穩定，不過，我們亦不是完全放棄工業樓宇的，只是對這方面的投資較少罷了。總而言之，位於理想地點及價錢適中的工業樓宇，仍有一定的銷路的。
工資上揚影響建築利潤
新世界屬下有兩間建築公司，有沒有意思把他們合併成為一間大規模的建築公司？
我們屬下的兩間建築公司，即協興及大業建築工程有限公司，他們雖然名稱不同，但管理行政卻相同，而且兩間公司更同在一個辦事處，所以無必要將他們合併。事實上，該兩間公司經常合作承造較大的工程。
在工資上升的壓力下，去年在本港上市的建築公司，純利表現不大理想，新世界這方面的情形又如何？
去年本港上市的建築公司純利普遍表現不大理想，這並不是由於建材價格上升所致，而是受到工人工資大幅上升的影響。所以，可以說目前建築公司面臨最大的困難是工資上升的問題。不過，我們屬下的建築公司，雖然去年盈利比往年較差，但亦能保持相當理想的水平。
閣下可否發表一下對建築工人工資的長期看法？
自從地下鐵路工程動工以來，對建築工人的供求情況已造成影響，因為單是地車工程已吸納數千工人，再加上建築業的蓬勃發展，未來建築工人的供求仍然扯緊。我認為將來工資會繼續緩慢上升，但不會突然大幅增加。
買賣日本股票獲利豐盈
信興鋼鐵廠的成績如何？是否以生產建築用鋼鐵為主？
信興是本港唯一的鋼鐵鑄造廠，因為其他公司均是從海外買入鋼鐵，再加工而生產製成品，但我們則是用廢鐵鑄成鋼鐵原料，再進行加工。該廠以生產建築用鋼鐵為主，業務非常理想。去年該廠又添置一個熔爐，以應付本港建築界對鋼鐵需求的增加。目前該廠每月生產約6,000噸鋼鐵，大部分出售予其他建築公司，一部分則供應我們屬下的建築公司。
在1977年1月收購啟德置業，外傳與啟德置業在投資日本股票上大有所獲有關，最近又傳出閣下與「王子紙業」股價暴升有關？未知閣下能將真相披露否？
在我們收購啟德置業之前，該公司的原有股東已買入不少日本股票，我們收購啟德，當然亦將有關股票收購。不過，自我接管啟德後，我已將這些股票全部出售，同時僥幸獲得一千幾百萬元的收益，至於「王子紙業」股票，則是我一位朋友建議我買入的，當時我們已購入的13%的「王子」股票，原打算再購入更多，但由於日本股票行進行杯葛，我後來已將手上的王子股票全部拋出。不過，我要強調一點是，購買「王子紙業」股票的資金是屬於周大福珠寶行的，完全與新世界無關。事實上我一向反對利用上市公司的資金從事投機性活動。
至於我對日本股票的看法，老實說，我對股票完全外行，我之購買「王子紙業」股票，完全是根據朋友的建議買入的，所以我無法發表對日本股票的看法。
公司發展以穩健為宗旨
目前新世界已是本港最大的華資地產公司之一，閣下對本港地產短期及長期發展的看法如何？
短期內地產發展繼續保持良好，雖然近期股市大旺，對地產有所影響，但影響程度不大。至於長期表現，我仍然看好，因為本港可供發展的地皮愈來愈少，但樓宇的需求卻有增無減，所以我對本港地產業的前景甚具信心。
有沒有向海外進行投資的打算？
由於我們公司的資金全部是香港人的資金，我不打算將這些資金投資於海外。除非公司的資金非常充裕，而香港又沒有大的發展機會，我才會考慮海外投資。目前來說，我們並無此打算。
閣下認為新世界的前景如何？
我是該公司的董事兼總經理，對公司的前景當然具有高度的信心。不過，要有極大發展，需要天時地利的配合才行。董事局當會繼續以「穩健」為宗旨，採取慎重態度，擇地投資發展，替公司賺取理想的利潤。
巿上傳言，閣下是由一名小職員「起家」，至今成為香港商界舉足輕重的人物，可否略述你的生平及從商經過？
我是廣東順德人，在澳門長大，15歲便加入在澳門的周大福珠寶行工作，當時只是一名「伙記仔」，亦即現在所謂的練習生。周大福於戰前在廣州成立，創辦人姓周，即後來我的岳父，由於戰亂關係，周大福由廣州遷至澳門。我的岳父是我父親的世交，所以我亦順利加入周大福工作，而且開始學做生意，其後周大福再從澳門遷來本港，我亦過來香港。在周大福工作10年後，稍有積蓄，於是自己開始做生意。早在十多年前，我已開始做地產生意，但規模甚小，後來興趣愈來愈大，於是一面做珠寶，同時又做地產。直至1972年，我與多位朋友合夥成立新世界發展有限公司，並在股票市場上市，才開始大規模地向地產方面進軍。
從珠寶業轉至地產業，有沒有特別原因？
因為我覺得珠寶業的發展有限度，同時對地產業的興趣日益濃厚，所以兼做地產生意。不過，事實上我對兩個行業均有興趣，珠寶業是我出身的行業，而地產業給與我很大的挑戰，能滿足我喜歡面對困難的性格。
最得意與最困頓的經驗
閣下自經商以來，哪一件事最感得意？
我在生意上最感自豪的是購得尖沙咀「藍煙囪」貨倉舊址的地皮，即現時興建新世界中心之處，該地皮面積二十多萬方呎，是在1971年間由朋友介紹向太古買入的，當時的價錢只為1億3,100萬元，現時如按政府官地投標的成交價計算，價值超過10億元。另一方面，碧瑤灣的八十多萬呎地皮，亦只以幾千萬元買入，該處原本只是一幅棄置的斜坡，現時已興建成龐大的住宅大廈，雖然期間遇到不少困難，但最後仍然一一被克服，這亦是我感到自豪的一件事。
事業上有沒有遇到困頓的時刻？
最困難當然是創業期間了，因為當時經驗不足。以其他一般人說，最困難應該是1976至78年間，但由於我素來做生意比較保守，所以期內並不感到特別吃力。在76年之前，地產業相當蓬勃，很多銀行希望向我放貸，但我的宗旨則是採取穩健作風，有多少做多少，並沒有貸款進行投資，所以在76及77年地產極度低潮時，對我並無大影響！
（本文原刊於1978年8月）
鄭裕彤「愛國投資」的矛盾情懷
廖美香
新世界發展主席鄭裕彤已年屆82歲，生意已交由兒子鄭家純打理，平日已很少公開露面。最近鄭裕彤接受本刊專訪，憶述了他三十年來縱橫內地投資的一些難忘經歷，也談到他在香港投資房地產的策略及心得。鄭裕彤對內地各大城市投資數以百億計，動機源自賺錢，也少不得他那份愛國心。鄭氏這種「愛國投資」帶著熱誠與衝勁，也夾雜著怨氣、不公平、挫折....當然，成就感是他最大的收穫。
作為上市公司主席的鄭裕彤，其職責是為股東爭取最大利益；他北上投資滲透著個人愛國的情懷，對爭取利益極大化是否有所退讓？而這種退讓是一種策略還是必須呢？是否恰當呢？這交由投資者來判斷。從這個訪問中，我們可了解到商人北上投資，要是缺乏一份愛國心，根本難以獲官員眷顧，項目寸步難行。中國實施改革開放至今三十年，經濟終於起飛，不管鄭氏多年來「愛國投資」忍讓了多少，其回報將愈見光輝。
在何賢帶領下首次返家鄉順德
鄭裕彤於1940年到澳門去，六年後帶著兩萬元與岳父周至元來到香港開創其金飾珠寶事業，之後飛黃騰達，中國解放後一直並沒有踏足過 故鄉。由於內地政治動盪多時，經歷三反五反，文革遺害尤深，鄭裕彤作為資本家，一直不敢回鄉尋根。鄭裕彤與現任恆基主席李兆基同屬順德同鄉，於1976年特地赴澳門拜訪深 受中國器重的何賢。當時作為全國政協委員的何賢，專程陪同兩人於文革後第一個春天，到順德縣政府拜會，前來迎迓的是順德縣委書記黎子流。
黎子流向兩人述說了文革後當地百廢待興的景況。1980年他與李兆基兩人合捐了300萬元，成立了順德華僑中學，1995年鄭氏捐助8,000萬元於大良鎮成立了鄭裕彤中學寄宿學校。之後他籌建順德大學，又成立了一間順德醫院及倫教醫院，為家鄉順德的教育及醫療事業作出不少貢獻。
北上率先興建中國大酒店
1980年鄭裕彤看好中國實施改革開放政策，率先涉足內地營商。「我是最早進入內地的，相信中國改革開放政策一定會好，為投資帶來了機遇。」可是，當時鄭裕彤並非先投資房地產，而是從事酒店業。文革後他與霍英東等去北京、廣州等考察，發現酒店服務奇差。當年廣州市副市長招待他們時說，中國須要興建五星級酒店。鄭氏表示願意出資投資，但內地員工鐵工資的制度不行，所謂「做是三十六元，不做也是三十六元」，因此他要求擁有聘用及 辭退員工的人事權，「除非讓我自由聘用人才，優秀員工可以升級，工資不限於三十六元」。過了半年，該名副市長答允他可具用人權， 鄭裕彤於是與李嘉誠、馮景禧、胡應湘、郭得勝等五人發起經營中國大酒店。
鄭裕彤對該項投資很認真，為了測試酒店員工的水平，特意在中國大酒店那裏吃住。「我到 coffee shop 叫了一杯熱奶，侍應生說沒有，『卜』的一聲掉個餐牌來，說︰『你看啦！』我成個人嚇到跳起，我追問總經理何解，他說自己也無法控制員工。」鄭裕彤認為，一定要僱用服務優良的員工，於是重新招聘，從二千多人中挑出100名英語良好的進行培訓。他及後對中國大酒店具備優秀員工而引以自豪，可惜事隔幾年，酒店的員工又跟不上去。「原來外國公司紛紛進入內地，花二、三千元就挖走了我們幾百元月薪的員工；後來酒店愈來愈多，只愛從事過中國大酒店的都不用投考就獲聘。」中國大酒店在廣州名震一時，前幾年才交回中方經營。
在北京改造一大片仍未見回報
中國經歷1989年六四事件後，蘇聯、波蘭及東歐出現政治巨變。1992年1至2月中國領導人鄧小平南巡到深圳，並宣布內地進一步實施改革開放。鄭裕彤北上投資的信心增加，於2月就到北京考察，並拜訪了北京市市長陳希同，當時北京官員帶他們去看城南崇文區，這有諧音「窮民區」之稱，大約四、五百方呎的民居擠著5、6戶老百姓，環境惡劣，由於漏水地滑，鄭裕彤巡視時也差點兒跌倒下來。
「我感到自己是中國人，北京民居這麼殘舊，對首都的形象不利。」於是，他找到陳希同說出自己的構想：「我不志在賺錢，而在於為崇文區政府搞好民生。」他表明，一小片地方發揮不了什麼，要求給予一大幅土地發展才有作為。北京遂撥出了崇文區內第2、3、4、5、6區給新世界進行大片改造；當時的區長、區委書記都很感激鄭裕彤，幫助他解決很多事情。「我們對住戶拆卸後，不可只賠償金錢就了事，還要負責回遷住戶。住戶又不能搬得遠，他們要求交通方便，因此要一路拆，一路搬遷。」鄭裕彤與當時北京市副市長張百發在發展該項目時甚有默契：「政府劃撥農地，我幫助北京整頓改造，政府又幫助搞好各項（基建），房屋建好，再把原居民遷徙入住。」
「舊的道路狹窄，我們都改闊了，修路還要貼上資金；以往連渠也沒有，我們都改建造好。」現在五期工程只餘下第6區還未完成，人們都想像新世界拿下如此巨大且重要項目，一定賺個盤滿缽滿，但鄭裕彤說：「區內水電煤設備都沒有，道路只有四線行車，我將新世界中心第一、二期的馬路開闊為8線行車，開支很大。」他說，當年投入一百多億元，扣除利息，至今投資回報仍未回籠。「當時沒有說是不牟利，也沒有問收穫，目的只想幫政府辦點事，為貧民改善生活，不計較利益的問題。」多年前新世界中心人流不夠，他形容為「小貓幾隻」，現在經濟興旺起來，鄭裕彤漸漸見到了回報的曙光。
北京市政府為回報鄭裕彤對首都的貢獻，聘請了他為市政府高級顧問及申辦奧運顧問，曾先後獲前國家領導人江澤民、朱鎔基、李鵬等接見。鄭裕彤捐贈了2,500萬元建設奧運的水立方場館，8月很可能到北京參觀奧運會的舉行。
在武漢工程遇不公平對待
鄧小平南巡講話後，鄭裕彤也瞄準了中原心臟地帶 — 武漢。眼見長江二橋的地盤因為資金短缺而陷入停工的威脅，他對其得力助手蘇鍔說：「長江二橋一定要大力支持，我準備安排你擔任本集團駐武漢代表。在武漢投資的錢要用在刀刃上，事關國計民生的工程，哪怕我們受點損失也要投入資金，這才是正的幫助內地 建設。」為了長江二橋早日建成，他投資8.6億元，餘下4,000萬作為漢口江灘改造的費用，這9億投資解決了二橋建設資金的緊缺危機。1995年6月武漢長江二橋全線通車，他對武漢市長趙寶江說：「我作為武漢市政府的顧問和老朋友，是帶著義務、責任和感情來幫助武漢發展經濟的。」他又說，新世界在武漢投資幾年來得到了市委、市政府很大的支持，看到武漢投資項目進展得十分順利感到高興，也證明了新世界投資決策是正確的。（此段資料原載於《黃金歲月》，頁233 - 238）
在訪問中，鄭裕彤憶述了這個機場路與長江大橋的項目，有點怨言。他說：「長江大橋建設項目，在過程中缺錢，政府找我興建。我幫忙9億元興建，做得好，政府要求歸還項目，我覺得這不公道。」
他又說：「武漢市也是窮人多，政府在江灘撥出4,000畝給新世界發展，我對政府說只賺10%，還不計利息成本。差不多賣200元一方呎，是一種經濟適用房。」鄭氏以不計利息的一成利潤來武漢發展這個房地產項目，比起內地發展商一般以15%甚至50%毛利率，明顯偏低，這個名為常青花園的項目已差不多完成，已建得美輪美奐。
鄭氏又憶及到廣州的投資，令他感到心情矛盾。1989年後順德縣委書記黎子流升任為廣州市市長，又找鄭裕彤前往投資。「當時廣州市也很窮，交通擠塞，他想建造一條二環的高速環城路，我也就投資了；後來電力不夠，他又找我，我也投資了。」當時香港一份英文報章批評他投資不力，新世界發展股價跌了二、三成。後來經濟一路起飛，不論電廠與道路都有不俗的收入，鄭裕彤得到該報的讚揚，還給他一個商業獎。他說自己心裏想：「罵是你，讚又是你，做得好亦捱罵，做得不好更不行。」
數十年來投資房地產的心得
新世界發展是香港在內地各省市投資最龐大的公司，現在旗下新世界中國是擁有最多土地儲備的公司，多達二千六百萬平方米，比較香港各大地產商如：恆基地產、新鴻基等都要多。「我們低調一些，建得不快，但土地儲備最多。」面對內地地產商的崛起，鄭裕彤說，「他們對內地市場熟悉，我們不如他們，但新世界進入內地較早，我們不用投標搶購貴地皮。」他說，新世界中國擁有一、二線城市的土地儲備，包括：北京、上海、天津、大連、瀋陽的市中心地帶，內地發展商則以三、四線城市作儲備，雖然目前中國實行宏觀調控政策，但北京及上海的房地產還在漲價，那些擁有優質地段的地產商能承受較大的衝擊力，持有偏遠地皮的公司就較難捱。
鄭裕彤認為，中國有13億人口，若經濟改善，人們必定會講究衣食住行，包括改善簡陋的居住環境。他說，在內地投資房地產項目具相當風險，尤其是買了昂貴的地皮，但如果低地價 購入，連建築費計算賣樓，無理由收不回成本。「中國的房地產只要價格合理，並不會飽和。」
幾十年來香港房地產市道浮沉多次，從銀行擠提、暴動、香港回歸等不明朗因素都引起較大波動。他特別強調經營房地產業務對資金周轉的重要性，說道：「我採取較穩健政策，很多時銀行叫我借錢，我都是想著怎樣還錢，因為我的公司發展沒有這麼快，要是問銀行借錢太多，當市道欠佳，銀行就催收貸款，變得狼狽。」目前中國實施宏調，銀行一旦收縮貸款，公司可以放緩發展，但不會陷於被銀行追數。他說：「寧可少賺，不必太搏。」
投資房地產膽大心細
談到他在香港投資房地產的心得，他以「追女人」作譬喻，要「膽大心細」。1982年正當英國首相戴卓爾夫人快要上京與中國領導人就香港前途進行談判之際，灣仔會議展覽中心的招標工程無人問津。當時人人害怕共產黨執政在97後收回香港，鄭裕彤可能基於早已與內地高層交往的認識，再加上他精明的思考，能判斷出共產黨要致力實施經濟開放，不會像以前一樣對待資本家。「當時會展建築項目沒有人敢拿下，我敢，為什麼呢？因為政府免地價給我，政府只要求取回幾層辦公室給貿發局。」現在回想起來，這塊地皮要花上兩百億元也買不到。他反問：「如此經仔細衡量過的投資，算不算是『沙膽』之舉呢？自己並非把公司去搏到盡。」他說，如果共產黨要97後沒收資產，那麼不管公司規模多大也會受到遭殃，除非你撤離香港，諸如怡和（Jardine）公司就遷冊海外，但我覺得沒有這必要。
鄭裕彤並憶述其於七十年代得意之作 — 新世界中心。1971年12月在尖沙咀一片佔地約40萬平方呎的土地上，正在籌建成新世界中心這座豪華的建築群。鄭裕彤預見到該地皮的價值不菲，「當時的鐵路以尖沙咀鐘樓為終點，該地皮由鐵路所阻隔。我在斥資1.3億購入之前，曾向政府了解到火車站明年就搬到紅磡，原鐵路構成的障礙將會消失，新世界中心變成了尖沙咀的龍頭地帶。」當時以新世界的財力確實有些緊張，港督麥理浩為求新世界建出華麗的樓群，予以扶持，對新增20萬平方呎的土地只增補100萬元，而不要官價批出，新世界又享受了一次特惠政策。
反觀目前，鄭裕彤說，香港經營房地產競爭大，只能賺取微利。近年政府很少拍賣地皮，地產商餓地，變成在內地發展房地產比重很大。「我們作為房地產公司，只做地產項目，地皮貴就給別人來做，合適就自己做。」他說，新世界最近在沙田車公廟投得地皮，港鐵佔一半權益，自己賺微一些。
儘管香港地產發展比較困難，但鄭裕彤認為，香港的經濟發展整體都會不錯，出口及金融業可擔當重要角色。
（本文節錄自原刊於2008年7月的訪問）
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